各地樓市新政陸續(xù)出臺， 影響幾何？專家解讀

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5月27日，上海市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)管理委員會等四部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于優(yōu)化本市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展政策措施的通知》，提出調(diào)整優(yōu)化住房限購政策、支持多子女家庭合理住房需求、優(yōu)化住房信貸政策、支持“以舊換新”，以及優(yōu)化土地和住房供應(yīng)等九條政策措施。

那么，上海房地產(chǎn)“滬九條”有哪些特點？又會對房地產(chǎn)市場帶來哪些影響？眼下各地很多城市出臺的新措施，又會取得怎樣的效果？《新聞1+1》連線上海市房地產(chǎn)科學(xué)研究院院長嚴(yán)榮，解讀相關(guān)問題。

“滬九條”有哪些特點？落實后對哪些人群影響比較大？

上海市房地產(chǎn)科學(xué)研究院院長 嚴(yán)榮：①系統(tǒng)性。這9條政策可以說是統(tǒng)籌考慮了存量和增量、市場和保障、剛性和改善性，以及調(diào)控工具和長效機制。②精準(zhǔn)性。聚焦當(dāng)前問題比較突出的剛性和改善性需求，聚焦市民和新市民的住房需求，也聚焦普通商品住房市場。③協(xié)同性。統(tǒng)籌協(xié)調(diào)了土地、信貸、住房保障、城市更新以及住房品質(zhì)和市場的監(jiān)測監(jiān)管等多方面的政策措施。隨著這些政策的實施，我們預(yù)計剛性和改善性需求以及多子女的家庭將受益相對較大。

上海實施房地產(chǎn)新措施要達(dá)到什么目標(biāo)？

上海市房地產(chǎn)科學(xué)研究院院長 嚴(yán)榮：從政策制定和研究的角度來看，此次9條措施的目標(biāo)，也有三個方面。

①適應(yīng)房地產(chǎn)供需關(guān)系的新變化。這個主要通過優(yōu)化供給、滿足需求、保障民生，從而更好滿足剛性住房需求和多樣化的改善住房需求。

②能夠促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)。這個主要針對當(dāng)前房地產(chǎn)市場運行中的一些實際情況，體現(xiàn)差異化、區(qū)域性和精準(zhǔn)性等這樣的特點，針對一些重點區(qū)域、重點市場，提供有針對性的政策舉措。

③更好滿足人民群眾對優(yōu)質(zhì)住房的新期待。這里主要體現(xiàn)在通過優(yōu)化土地和住房的供給，促進(jìn)區(qū)域人口、住房、土地的協(xié)調(diào)發(fā)展，并且通過加快推進(jìn)“兩舊一村”城市更新改造來提升居住品質(zhì)，以及提高居住房屋的建造質(zhì)量等等這些方面，來滿足人民群眾對優(yōu)質(zhì)住房的新期待。

上海房價會不會快速上漲？如何避免出現(xiàn)炒房？

上海市房地產(chǎn)科學(xué)研究院院長 嚴(yán)榮：一方面對上海這樣的超大城市來說，房地產(chǎn)事關(guān)人民的切身利益和經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展大局，所以穩(wěn)住房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運行，始終是作為房地產(chǎn)政策的一個重要目標(biāo)之一。

另外一個方面，此次的9條措施里面，主要還是為了更好滿足剛性住房需求和改善性的住房需求。

第三個方面在這次政策文件中，也突出強調(diào)要加強監(jiān)測監(jiān)管，維護(hù)房地產(chǎn)市場秩序，保障購房者的合法權(quán)益。從這幾個方面來看，房價快速上漲和出現(xiàn)炒房的擔(dān)心，可能在市場中不會突出表現(xiàn)。

上海、廣州、深圳新的房地產(chǎn)政策實施對其他城市和全國房地產(chǎn)市場會帶來什么影響？

上海市房地產(chǎn)科學(xué)研究院院長 嚴(yán)榮：從房地產(chǎn)市場的運行來看，幾個一線城市都具有風(fēng)向標(biāo)的意義，所以這幾個城市在完善和優(yōu)化相關(guān)政策的同時，將會對其他城市產(chǎn)生比較大的影響。

具體可能有幾個方面：

一是會具有示范引領(lǐng)作用。相關(guān)政策在一線城市試行，對其他城市的推行會有一些示范帶動作用。

第二個方面有市場的推動作用。因為整個房地產(chǎn)市場是相互關(guān)聯(lián)的，一線城市推動相關(guān)政策，促進(jìn)市場的活躍和恢復(fù)，能帶動其他城市市場逐步更加穩(wěn)定。

第三個方面會有強信心和穩(wěn)預(yù)期的作用。隨著一線城市這些政策推行，對全國其他城市房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定具有增強信心的作用。

上海、廣州、深圳新的房地產(chǎn)政策實施后房地產(chǎn)的表現(xiàn)預(yù)期如何？

上海市房地產(chǎn)科學(xué)研究院院長 嚴(yán)榮：應(yīng)該來說會有幾個方面，一個方面會帶動成交量和成交的結(jié)構(gòu)變化，隨著這些一線城市的政策逐步推動，可能會帶動成交量和成交活躍度的提升。

另外一個會在心理上穩(wěn)定購房者和租房者對市場的一個預(yù)期，這種心理的穩(wěn)定作用對市場運行具有非常重要的意義，可以起到穩(wěn)預(yù)期的重要作用。

另外也可以推動探索新的發(fā)展模式，因為現(xiàn)在很多城市都在探索房地產(chǎn)發(fā)展新模式，一線城市毫無疑問會更具有這種示范意義，推動其他城市跟著學(xué)。

在新的房地產(chǎn)政策不斷調(diào)整實施的同時需防范哪些風(fēng)險？

上海市房地產(chǎn)科學(xué)研究院院長 嚴(yán)榮：第一，要統(tǒng)籌兼顧整體和局部。特別是相關(guān)政策的一致性和協(xié)調(diào)性，特別是從局部市場和全國市場的關(guān)系上去考慮。

第二，要統(tǒng)籌兼顧當(dāng)前和長遠(yuǎn)。解決當(dāng)前的問題，不能為今后發(fā)展埋下隱患。

第三，要平衡各方的利益。特別是要在推動相關(guān)政策的過程中，要注重保護(hù)好購房者、租房者一些消費者群體的合法權(quán)益。

以舊換新、收購存量房作為保障房等一系列去庫存措施如何達(dá)到更好效果？

上海市房地產(chǎn)科學(xué)研究院院長 嚴(yán)榮：這些政策是一些城市政府作出的積極探索，對推動市場的恢復(fù)和促進(jìn)市場活躍具有非常重要的意義。當(dāng)前在探索過程中，可能在機制方面還有待加強。機制主要包括由更加符合條件的一些機構(gòu)，能夠通過合適和合法的方式去收購收儲，并且能夠逐步健全定價機制和收儲以及收儲后的管理、使用，甚至包括今后的退出機制，所以當(dāng)前可能更側(cè)重在探索的過程中逐步完善相關(guān)的機制，使收儲或者收購相關(guān)的工作都能夠在相應(yīng)的規(guī)則下平穩(wěn)運行，從而為房地產(chǎn)市場的運行真正起到一個重要的支撐作用。

眼下房地產(chǎn)行業(yè)是不是一個關(guān)鍵變化點和轉(zhuǎn)折點？

上海市房地產(chǎn)科學(xué)研究院院長 嚴(yán)榮：我覺得當(dāng)前中國房地產(chǎn)市場正處于一個關(guān)鍵時期，可以說是處于一個市場風(fēng)險出清、供需關(guān)系重構(gòu)和新舊模式轉(zhuǎn)換的關(guān)鍵時期。

在這個關(guān)鍵時期，如果我們能夠抓住深度調(diào)整的窗口期，能夠找準(zhǔn)主要矛盾的主要方面，將為中國房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展探索到非常好的一些經(jīng)驗。我認(rèn)為中國房地產(chǎn)平穩(wěn)運行是有基本支撐的，當(dāng)前要抓住這個有利的時機去做積極探索和推進(jìn)的工作。

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