“萬科震撼”之后，如何看待當前房地產(chǎn)市場？

關于“萬科震撼”之后，如何看待當前房地產(chǎn)市場？,這個很多人還不知道，今天瀾瀾給大家說一說，現(xiàn)在讓我們一起來看看吧~.~！

本文系基于公開資料撰寫，僅作為信息交流之用，不構成任何投資建議

圖：夕陽下的合肥萬科廣場

萬科事件給市場帶來了極大震撼。

震撼背后，政策端決然加碼，甚至突破“原有框架”——以舊換新。房子以舊換新啊，以前應該從來沒有過。

如是之下，各類“小作文”甚囂塵上。

目前房地產(chǎn)形勢已經(jīng)走到哪一步了？出現(xiàn)了什么樣的新特點？房地產(chǎn)“泡沫”還有幾何？洞悉這些問題，小作文全然無用，我們需要回歸理性，回歸數(shù)據(jù)，回歸常識。

01 市場現(xiàn)狀

數(shù)據(jù)端看，房地產(chǎn)開發(fā)投資與月度銷售面積仍回落趨勢，尚處于低迷期：

2024年前三個月銷售數(shù)據(jù)還在下滑：?

國房景氣指數(shù)繼續(xù)下修：?

同時二手房掛牌量續(xù)增：?

70大中城市房價回落明顯，如下圖所示，列舉的6個城市中，僅北京仍在100%值以上，其余均回落至100%以下：?

綜上，我們看到目前全國房地產(chǎn)形勢面臨存量供應增大，銷售量下行，信心低迷等現(xiàn)象，亟待破解趨弱態(tài)勢。?

以上正是政策端大幅加碼的現(xiàn)實背景。?

02如何理解？

近年來，地產(chǎn)救市稱得上是“立體式”的：?

●降低貸款利率，達到歷史最低水平； ● 大幅放寬限購限貸； ● 公積金政策調整； ●補貼買房。?

就在最近，又出現(xiàn)了“以舊換新”的政策。?

針對房地產(chǎn)交易的冰凍期，為了激活“改善人群”出臺以舊換新，其本質是釋放流動性，刺激“新房”購買熱情，緩解開發(fā)商庫存壓力，進而緩解財務和資金鏈壓力。?

以舊換新政策在歷史上前無古人，也被試圖解讀為：“突破了歷史性的框架”。?

有房地產(chǎn)資深分析人士亦指出，如果銷售量繼續(xù)下滑20%，并持續(xù)一段時間，任何一個房企都扛不住壓力。?

我們目前看到的是，新房銷售量下滑，但二手房相比而言，卻似乎好一些：?

其實這樣的情況反而刺激了新房銷售的困難。?

我們知道，原本許多一二三線城市，存在房價倒掛的情況。二手房價格超過新房價格，導致新房暢銷，新房暢銷又導致土拍瘋狂，進而刺激房價上漲預期，二手房囤貨待漲這樣的上升螺旋。?

現(xiàn)在的情況恰恰相反，因為房價失去上漲預期，導致二手房囤貨拋壓加大，尤其是2019-2021年期間通過新房搖號套利的投資客大量套現(xiàn)離場。?

二手房拋壓持續(xù)，幾乎全面低于或持平于新房市場。新房在更廣到區(qū)域已不具備“套利”屬性，失去大量買盤，同時二手房價格議價空間較大，且房齡較新的次新二手房大量涌入市場給了新房進一步?jīng)_擊。?

所以，實質上二手房正在沖擊原本屬于新房市場的購買力，而真正需要改善的需求又因為二手房爭相離場，導致無法套現(xiàn)換房，改善需求被強力壓制。?

以舊換新實際上是充分釋放“多余購買力”且降低購房者成本的方法，值得鼓勵和推廣，但是需要規(guī)范，以防止評估價之間存在較大差異影響購房者換房意愿。?

我們看到相對健康的大型房企2024年一季度營收和利潤整體保持韌性，并沒有出現(xiàn)瀑布式滑坡。那是因為房地產(chǎn)成交繼續(xù)向“頭部集中”的特點。且伴隨著新房價格的下挫，銷路不暢，很多項目實際是已經(jīng)虧損。?

整體來看，不考慮絕對頭部的情況，整體銷售量的下滑，導致項目的剛性投入仍需，但銷路不暢導致無法回款，現(xiàn)金流吃緊的情況不斷向上反饋。 例如，通過報表分析，我們無法得知萬科事件的發(fā)生和趨向，但實際上已經(jīng)向上蔓延。?

目前一些經(jīng)濟學家認為：“以舊換新政策是投資未來的需求?！崩碚撋先绱?。?

但目前房地產(chǎn)市場缺乏的是流動性和信心，打破目前流動性枯竭和資金鏈斷裂風險成為急需要做的事，輸血恢復后宏觀經(jīng)濟產(chǎn)生活力后將會自行修復。?

我們目前急需要做的正是把房地產(chǎn)經(jīng)濟生活拉回健康的軌道上來。同時，所謂透支未來需求并不存在。因為改善型需求仍是人民美好生活的本身需求，只是因為流動性枯竭導致無法完成換房本身就不健康。?

通過在低迷期扶持普通居民完成改善型換房需求，實際是給他們低價是買入的機會，而不是看到房地產(chǎn)恢復后又去高位“接盤”，是福利表現(xiàn)。當然房價漲跌誰也無法預知，只是從周底層邏輯去推演而已。?

03估值“合理化”

經(jīng)過房價下行后中國房地產(chǎn)是否迎來估值合理？?

判斷房地產(chǎn)價格是否合理，國際上通常采用的租售比：一般比較接受的租售比是1:200-300左右，而中國目前則是600-700左右，超過國際可接受標準的2倍多。?

但事實上，我覺得在中國用租售比的標準來衡量住宅地產(chǎn)是否高估及其程度，并不一定準確。?

我們不妨參考其他國家的具體情況來分析：?

以上可見，歐元區(qū)利率整體超過了德國房租回報。?

再看看日本：?

日本去除持有期成本，回報率約等于4%左右，而央行利率則為0.2%，但據(jù)說稍偏的日本房產(chǎn)不容易賣出。?

綜上，我們認為其實每個國家的情況都不同，不可以偏概全。雖然租售比是衡量房價是否有泡沫的主要手段。但在中國我們仍需要考慮以下因素：?

1、住宅本身和中國戶籍制度、學區(qū)及社會普遍認識相關的溢價率；?

2、中國住宅市場和同樣可以用來居住的公寓市場的回報率應該加權計算，才能得出中國整體居住類物業(yè)的整體回報。?

3、應該考慮中國利率水平，雖然房地產(chǎn)逐步去金融化，但是我們將房價與利率進行對比，判斷其持有成本才是最為重要的依據(jù)。?

綜上，中國住宅不考慮折舊的情況下，以二線城市南京為例，住宅回報率大約是1.5%，公寓回報率大約是5%，我們將住宅和公寓的比例設置為5:1，則加權回報率是2.08%。?

目前中國長期存款利率大致維持在2%的水準。房產(chǎn)加權回報率大致與長期存款利率持平，而公寓回報率遠大于存款利率。住宅市場回報率與長期存款利率仍有差異，為0.5%左右或30%。?

考慮住宅市場其他屬性，接近合理區(qū)間。而將公寓考慮在列，則無限接近合理。?

但即便如此，我們看到中國房價仍然有一些溢價，但幅度已經(jīng)不算太大了。另外，中國房租水平可能偏低也是導致回報率較低的原因。?

中國房地產(chǎn)市場接近合理估值水位，主要原因是房價下行和利率下跌所致。如果未來利率上行，則在一定程度上會沖擊房地產(chǎn)估值。相反，如果繼續(xù)降息，甚至接近日本的零利率，則中國房地產(chǎn)持有價值大量增大。?

所以，從這一點來看，我們應該把利率再往下降低一些，民眾持有房產(chǎn)的信心，從金融角度來看會大幅增加。?

如果住宅市場持有回報率為1.5%，如果長期存款利率降至1%或以下，住宅市場回報率顯著超過資金回報率，從而支撐房價。?

04產(chǎn)業(yè)新特征

新特征：

1、房價因為被動和主動原因，住宅和公寓市場加權回報率已經(jīng)接近合理水平，住宅市場有其特殊性，雖然回報率仍略低于合理水平，但有其充分的中國式原因；?

2、二手房和新房倒掛現(xiàn)象的逆轉和大量次新二手房的上市，助推新房市場銷售遇阻；?

3、新房不再熱銷和大規(guī)模搖號助推產(chǎn)品迭代升級加快，新戶型、新裝修及高標準環(huán)境助推改善型需求強化。?

4、未來持有經(jīng)營性和公寓類物業(yè)或者持有開發(fā)成本較低的住宅類物業(yè)，用于出租，將獲得較高于理財產(chǎn)品的收益率。租賃物業(yè)將會越來越吃香，改變生態(tài)。中國式“房地產(chǎn)信托基金”或受到歡迎。?

房地產(chǎn)為何仍值得看：

1、這一輪房地產(chǎn)周期過后，剛性和改善需求仍在，特別是一二線城市；?

房地產(chǎn)需求整體不會消失，未來大家普遍預期住房需求仍有10億平，且較為均衡。?

2、供給側變化充分，頭部房地產(chǎn)企業(yè)可能更加受益，且經(jīng)營更加穩(wěn)定。?

3、中國房地產(chǎn)從過去純依靠“資本利得”過渡為“紅利屬性”，開始接近甚至超越存款利率。特別是商業(yè)公寓地產(chǎn)的回報率誘人，相對收益率領先于全球。人們持有房產(chǎn)的動力則更加牢靠。?

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